もし、あなたがリバースモーゲージを考えているならこの記事を読んで考えが変わるかもしれません。リバースモーゲージで融資する前に知らないと大損する可能性がある3つのリスクがあります。
ただ、きちんとリスク回避できる方法がありますので焦らず行動しましょう。
複雑のように見えるけど実はカンタン。◯◯◯ローンに似ている
リバースモーゲージとは、あなたの不動産を担保にしてお金を融資しもらう仕組みです。
不動産を元にお金を借りる「不動産担保ローン」と非常によく似た仕組みです。
メリットもあればリスクもあります。
「メリットデ・メリット」と3大リスク
メリット
まず、最大のメリットとしては、不動産を担保に融資してもらいますが、そのまま家に住み続けることができるという点です。不動産担保ローンと同様に自宅に住み続けながら融資も受けられます。
デメリット
一方、デメリットは多く大きく3つのリスクがあると言われています。
① 長生きに対してのリスク
本来喜ばしいことではある長生きですが、長生きをするとその分毎月金利を返済する必要が出てきます。
② 金利上昇のリスク
現在の日本は超低金利と言われている時代です。変動金利で融資してもらうリバースモーゲージを利用すると今後金利が上がった時には、トータルの返済額も上がってしまいます。ずっと支払い続けるものなので、大きなリスクになりえます。
③ 不動産の評価額の見直し
リバースモーゲージは不動産を担保にして融資がされます。そのため、不動産の価値が経済情勢により変動すると再度見直しされることがあります。②以上のリスクになるかもしれません。
これらの3つが大きなリスクにはなるためよく理解をしておくべきです。因みに、②と③は現状よりさらに低金利になり、不動産価格が上昇すれば逆にリバースモーゲージを利用する方にとってはプラスに働きます。
2022年以降はこれらもリスクの可能性
2022年現在の経済情勢を考えると2大リスクだけは注視してください。
一つは現在、超低金利時代であるため、今後は金利が上がる可能性が高いという事。
もう一つは、オリンピックも昨年開催し上がりすぎている不動産の今の状況に対して、テーパリングと呼ばれる金融緩和終了する事による暴落の可能性です。リーマン時には不動産価格が大きく下落しました。
利用者にとっては今後マイナスの材料が多いという見方をした方が現実的かと思います。
リスクを回避するには◯◯◯◯◯の把握
ここまでリバースモーゲージのメリットデメリットと2つのリスクの可能性について話をしてきました。ここから本題のリスクを回避する方法について説明をします。これは、選択肢を広げる方法でもあります。
リバースモーゲージを利用するしないに関わら必ずやっておくべき事です。
それは、不動産価値の把握です。
あなた（または親族）がリバースモーゲージで融資を受ける際に、不動産の価値がいくらで評価されるのかをきちんと把握していますか？
もし把握をしていないようでしたら、真っ先に行うのが不動産価値の把握です。
リバースモーゲージは不動産の価値を元に融資をしてもらうサービスです。しかし、不動産の土地のみで建物部分が評価されません。
残念ながら場所によっては全く土地の評価がされずに融資を受けられないという事もあるようです。また、マンションやアパートは対象外になることが多くかなり条件が厳しいです。
本来価値が高いはずの不動産が過小評価されてしまっては困りますよね。
しかし、あなたが不動産の価値を事前に把握していれば過小評価か妥当評価かをあなた自身でも判断することができます。
約2分あれば利用ができる不動産の価値評価サービス
実は不動産の価値を把握するために月間1万人以上が利用しているサービスがあります。
それが「いえカツLIFE 」というサービスです。
このサービスは、日本全国の1600社以上の不動産会社が登録しているサービスです。あなたの不動産を最も高く価値を査定してくれる会社を探すことができるものです。
完全無料で利用できます（2022年現時点）。また、親族や身内の方でも利用できます。
このサービスが良いのは、1社だけでは無く複数の不動産会社から不動産の価値を査定してくれるため最も高い金額がいくらなのか？という事が簡単にわかります。
相続対策、住宅ローン返済、任意売却など様々な理由で利用されている方がいます。
当然、リバースモーゲージと異なり「土地＋建物」の評価をきちんとしてくれます。
本当に高い査定額が出るか気になるようでしたら、試しにいえカツLIFEを利用して出た査定結果と最寄りの不動産会社の査定額を比べてみると差が歴然だと思います。
数百万円という金額差は珍しく無く、中には数千万円単位で評価額が上がった方もいるようです。
不動産の金額次第ではリバースモーゲージを使わない方がお得の場合もある
例えばいえカツLIFEで不動産の評価額が思ったより高かった場合、リバースモーゲージを利用するよりも不動産を売却してしまった方が良いかもしれません。
わざわざ予測ができないリスクが多いリバースモーゲージで融資してもらい毎月、金利まで払うぐらいなら、いっそ売却をしてその金額を自由に使うこともできます。
例えば、大手のリバースモーゲージで1,000万円を融資して使うと、金利が年間約3%で年間約30万円程度の返済になります。
※金利3％は某大手リバースモーゲージサービスの金利を参考。
長生きしている限りは毎年30万円をずっと返済し続けなければいけません。
※先ほど説明した3つのリスクで金利の上昇と不動産評価が下がる場合にはリスクになりますが、ここではそれを省きます。
1年で約30万円
3年で約90万円
5年で約150万円
10年で約300万円
20年で約600万円・・・という金利を返済し続けることになります。
融資を受けたのは1,000万円（元本）のため、返済額の600万円を差し引くと実質自由に使えたのは実質400万円と言ってもいいかもしれません。
一方、売却した場合には土地＋建物が評価されます。例えば控えめに1,500万円で売却するとします。この場合には自由に使えるお金は約1,500万円になります。
上記はわかりやすいように税金や手数料等は省いています。リバースモーゲージは金融機関によりますが、別途で管理手数料が年間数万円かかるケースが一般的です。
実質自由に使えるお金が400万円と1,500万円。
これを見るとリバースモーゲージは考え直したくなるかもしれません。
因みに上記は先ほど説明した3大リスクは考慮していません。それらを考慮してリバースモーゲージを利用すると自由に使えるお金はさらに少なくなる可能性があります。
とはいえ、どうしてもリバースモーゲージを利用するのであれば、やはり先に不動産価格を調べてからにしましょう。最小化できるリスクはしておいて損はありません。
金融機関からすると、リバースモーゲージは儲かる商品のためメリットばかり説明されるかもしれませんが、きちんと不動産価値を把握した上でリスクを抑えてから利用するべきです。
編集後記
ここまでリバースモーゲージの特徴、リスク回避の方法について説明をしてきました。不動産価格を把握する事がいかに大切かが理解できたらそれで良いと思います。
最後に余談ですが、2022年現在は不動産価格はまだ高値だと言えます。
地方でも不動産が7倍近くになったという話があったほどです。もちろん大都市近辺が高騰している事はもはや説明不要でしょう。
しかし、経済評論家が口を揃えて経済不況が来ると言っています。数年の間にリーマンショックを超える不況により不動産価格が大暴落してしまうリスクは考えておいてください。
いえカツLIFEは利用しても、売却を強制するものではありません。金額に納得がいけば売却も選択肢に入れれば良いだけの話です。不動産の価値を知る事で損はしませんが、知らないと損する可能性はあります。是非、先手を打って選択肢を増やしておいてください。
不動産は常に変動しているため価格が上がるか下がるかはタイミング次第です。
ただ、どちらに転んでも選択肢が多いのはあなたにとってもプラスのはずです。リバースモーゲージの契約後では手遅れですので損されたく無い方は2分程度で利用できる今のうちにため試してみてください。
参考リンク